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如何看待即将到来的2019

原标题:如何看待即将到来的2019

作者:陈啸天中国房地产协会市场委员会副秘书长 亿翰智库董事长

来源:涂说天下

近期市场总有观点认为房地产行业已经见底,我个人认为太乐观。以上判断对大部分城市而言,为时过早。像最近很多所谓的22个城市治理传闻等,所谓各个城市因城施策等都会这么说,但是否又有一波行情呢?从房地产行业的角度来看有一个最简单的道理,房地产行业如果要见底最简单的判断方式是需求先见底,但是大家应该看到今天很多城市一开盘马上一堆人冲进来。部分城市需求还在往前冲,今天并没有往后撤。什么时候市场需求认为下一步还会跌,客户大部分观望的时候,市场开始逐步见底。

所以我建议大家不要以为今天房地产行业已经见底了,真的没有。

关于未来,我想和大家谈四个基本的判断,在讲四个基本判断之前简单和大家说一下,亿翰智库是专门做地产研究的,跟所有房企的高管来往非常频繁,最近为了各种调研也做了很多工作。前一段时间为了专门判断市场、企业的心态以及后期应对的问题,我专程拜访了几家千亿左右的企业。大家一直在探讨问题,但总的来说一直不乐观。

第一,关于中长期政府管控逻辑:从角色转变走向箱体震荡。目前政府对房地产管控逻辑发生重大变化。过往管理方式都是一刀切,出一个政策全国一线二线三线四线所有的城市都得执行。但当前形势不一样。现在管理模式已经完全变成因城施策、一城一策。房地产行业的角色开始发生变化,所以行业未来不管是政策、城市、企业、消费者,所有行为、演进脉络都应该根据房地产管控逻辑改变而发生重大调整。

大家知道在过往这些年里房地产行业一直被民间笑称为一个角色,说得不太文雅,但确实是这么回事——“夜壶”,要用的时候特别重要,但是不用的时候是一点都不重要,用完了以后也是一点都不重要。为什么这样呢?过去这些年里我们一直把房地产当成经济的助推器,大家可以想象过去这些年里国内一直有一个惯性的动作,每年年底年初的时候都会公布国家新一年GDP预计增长多少。后来开始不再公布数据而公布区间,近两年连区间都不公布了,已经不公布每年GDP增长预期。大家不要小看变化,这个变化是直接影响到房地产行业非常重大的角色转变问题。

跟大家举一个比较形象的比喻,比如说从领导的角度预计明年GDP增长7.2%。领导当着全世界面都说明年预计GDP可能增长7.2%的话,各个部门会按季度进行拆分,因为要确保肯定完成。所以往往一季度一过发现还可以,全年7.2%是没问题的。但二季度一过发现有问题掉成7.0%了,今年执行7.2%的增长率有难度。怎么办呢?第一反应是马上动房地产,因为房地产最快,所以三季度你会发现房地产行业暴涨,但是三季度一过发现有点不对,GDP不止7.2%,房地产冲的太厉害,很有可能超过7.2%,那个时候领导怎么办?所以四季度的时候是反正今年能确保7.2%,那赶紧打房地产。

房地产成为经济的“助推器”大家是不会怀疑的,去年房地产行业成就的规模是多少呢?国家GDP大概12万亿美金,房地产13.8万亿,比例为18%,这是房地产自身占GDP的权重。如果把上下游加起来有人说可以乘2或者3。这就需要看你怎么界定,但是再怎么样经济权重的影响肯定是有的。

过去这些年里因为公布GDP增长目标,所以房地产行业往往被当做经济助推器,一旦不够了就让房地产冲,一旦用完了就打你。但用完了政策效果是什么呢?用的时候一线二线和三线四线全部涨,但不用的时候一线二线和三月线四线全部跌,这就是房地产作为经济“助推器”承担的角色,也因为这样导致房地产行业呈现大起大落全面变化。

现在房地产怎么调整呢?现在成为了两个角色,不再是“助推器”而是稳定器,房地产行业每一年保证一定的地方财政,推动一定税收增长,带动一定城市化的发展,拉动一定的就业就可以了。在稳定期作为压舱石保证一定的体量、一定的规模、一定的发展就可以了,不需要缺多少补多少。这是非常大的变化,因为这个变化,从“助推器”发展成了“稳定器”。

从2015年开始到今年2018年房地产行业的走势,2015年开始以去库存的名义开始放水,放水以后一线开始暴涨,随后2016年9月份开始压住一线放二线,过了一年多的时间二线涨的厉害就把二线拉住,之后一段时间二线很厉害就开始放三四线。像去年年底12月25日,政策表态是其他三线与四线可以继续放库存,透支的三四线压住,开始去没透支的三四线。过去始终是保持房地产行业有一定的经济推动、支撑,至于对GDP的带动、财政税收的拉动、就业的解决是主要来自于一线还是二线、三线、四线对国家来说不重要,拉动一定的规模就可以了。

为什么当下是一城一策呢?因为现在不是让房地产全涨全跌,而是轮流着来,一线过了把你压住放二线,二线过了压住放三四线,这就是房地产当下非常重要的角色调整,不再是推动GDP增长,而是稳定经济的基本规模。正是因为这个角色转变,造成所有房地产各个参与主体,包括政府出政策、消费者买房、开发商开发、金融机构怎么放款都会带来很大的挑战。房地产正在进行上面给你一个顶下面给你一个底,你可以在这当中震荡,但是不准溢出来。

因为GDP的支持是来自于一线二线还是三四线不重要了,因为这样意味着很多城市不可能一线城市一直好下去,二线城市也不会一直好下去,一定是轮流过“好日子”,这就是稳定器带来的影响。所有其他的变化都来自与这个政策。 因为是轮流过好日子,如果想保持业务的稳定性就必须把布局、投资从时间空间上、空间布局上尽量拉开,要做到东边不亮西边亮,始终保持弹性的空间。单方面来说怎么办呢?我们必须要保证一点,今天的地产绝对不是让你大跌,接下来大城市的一线别指望真的怎么放,现在是不能放的。

第二,短期“双底”和“一陷阱”的问题。

11月初左右我托着几个好朋友去阳澄湖吃大闸蟹,10月份的时候我听很多人说准备了100亿,认为年底肯定可以有机会抄底,还有说准备300亿。但其实这100或者300亿是名义概念,里面有很多是受限不能动的。我当时一听觉得不对,不可能现在给你这么大的机会,11月初我专门做了调研。

“双底”是什么概念呢?

1.宏观的底。第一个底是现阶段,宏观的底是地方政府的底。地方政府有压力了。3季度以来,我们调研了很多地方。的确有些很不错的地区反映如果年底不卖个2、3倍地,没办法发工资。有些区域2、3个月前楼板价是13000元,现在有的低价是7000元,就是紧挨着的差不多打6折。现在部分一线城市周边的低价还有打7折的,这种其他已经出现了,为什么会出现呢?因为宏观的底已经开始出现了,地方政府压力很大。政府的底压力很大,但是房地产的底还没到。

2.“持续探底”先看明年630,明年上半年房地产肯定继续往下,像现在所说的什么22个城市、那边的12个城市会怎么走,建议大家不要抱太多的期望。高层在经济转型方向上花了很大力气,暂时并不能功亏一篑。当然市场表现未必是房价大跌,因为18年4Q价格已经有明显变化。

前天有深圳金融机构的朋友跟我打电话说,说最近有些城市可以稍微松5%到10%,我说这是“挠痒”,没什么作用,但还是好一点点的。明年上半年房地产行业会继续往下走,政府还需要继续压住。现在我没有听过金融机构说收到关于放开、稍微放松调控的支持,没有的。所以明年上半年是探房地产行业的底,房地产要见底需要见到需求的见底。

当前有不少企业资金紧的一塌糊涂,我有一个合伙人昨天在自己的群里和我说企业资金紧到什么程度了,财务部的人一天给我打了4个电话叫我去买房,财务部跟合伙人说房子便宜你来买,说明现在压力非常大。还有有些企业已经过了500亿,大概今年会接近600多亿。但目前资金的回笼情况压力很大,正常情况下还有100多亿回款回不来。这中间会带来很多问题。一方面企业没大家想的那么乐观,但是更不乐观的是地方政府。

为什么称“陷阱”呢?不排除有的企业看地价便宜现在赶快去拿地,认为2018年是非常明显的底。2018年之前很多企业的现金流比较好,从731开始全部所有数据都下来了,2019年底部还需要继续往下探,至少上半年肯定是高压状态,2019年才是探底的过程。“100>70”大家看得懂?100周年肯定比70周年更重要,所以那个点会起来,目前就是往下走再往回走的行情。

第三,关于城市轮动。过去是说投一线城市肯定靠谱。这有一定道理,但今天说投一线肯定能赚钱就未必了。我们都知道房地产行业从2014年开始去库存,一直从一线城市去库存、二线城市去库存、三四线城市去库存、县城去库存,县城去库存很明显因为仓库里货太多要马上卖点,这是明线。暗线是什么呢?暗线是钱太多了要用房地产圈住,是房地产去库存的根子。一线资金往二线引,二线过一阵子涨了要把二线压住开始往三四线引。

部分三四线因为货币资金引入而上涨。引完以后房价透支了所以这批压住,其他没有透支的可以把资金继续往下引,房地产就是蓄水池。2011年左右吃过一个亏,我们让钱在社会上到处乱跑,跑到生产领域,像煤矿等炒的很高。我们打出来,打出来以后资金要到处跑,跑到生活领域到了生姜、大蒜等,把社会上搞的一塌糊涂。各个领域都要把钱给打出来。到后来我们想明白了,能够把这么多钱圈住的最好渠道、最好手段就是房地产。当下名面上讲的是去库存,底层是把房地产蓄水池的作用一定充分发挥起来。

这一轮放完以后逐渐变成蓄水池,你会发现给你来个行政性的政策就不让你涨。用行政性的命令压下来,压的时候按市场规定没用。

从去年的12月25日发表讲话到今天又一年了,很多人会说三四线有问题,这可以说是对的但不一定完全对。因为这一轮当你把资金全部往三四线引的话三四线库存全部掏光,反而库存很小了。县城兜底指的是引导在转向,而非在三四线再搞一轮。我一直讲外方数据比较简单,地级是288,县是2862,我相信三四线未来还是有一定的行情,只不过是轮流过日子。

从国家的角度来讲资金往三四线流了一年必须要让资金转向,但是资金转向有两个选择,一个需要放一线,另外是一线不放放二线,这个理念大家很容易选择,一线继续压制放二线。因为一线二线同时放行业可能会见顶,如果把一线放了把二线三线压制也没什么用。像上海今天说全放,明天房价可以涨30%左右,大家可以去数楼盘供应就可以知道了。三年前很出名的楼盘就已经可以卖到13万,但被一直压着问10万卖不卖。10万不卖的时候不愿意卖,等了一年愿意卖了政府说再降5%。现在是全放一天涨30%。上海,北京、深圳这样的一线城市不能放。像之前地王大家觉得不合理,可以给你松一松,但千万不能全放,我们认为接下来应该重新流入二线和部分有价值的三四线。

我参与了很多企业的顾问,去年我在企业里发言说建议你们看一座城市蛮有意思的,哪座城市呢?安徽阜阳建议你们可以看一下,这座城市很好。为什么讲这座城市呢?以前开发商选城市会有“PIE”模型,“P”代表人口;“I”代表基础设施建设;“E”代表产业。人多的地方、交通便利的地方,这个地方绝对可以冲。但去年年底我和很多企业说建议你们可以看阜阳这座城市,因为阜阳的模型是可以进行修整的。人很多,阜阳以前是1500万人,分出去一个虢州500万人,但还有1000万人。基础设施建设不是特别便利,产业也不是特别强,这意味着什么呢?一座城市的房价怎么起来?两个原因可以起来:1.外来炒房的炒起来,炒房的很讲究交通便利性;2.本地产业很强,本地购买力很强。当前看成是我们看什么呢?PIE里的“P”很大“I”“E”稍微差一点意味着过去几年里来不及投资,一旦未来I和E改善,潜在需求会被大量激发。去年年底我讲了以后今年很多房子都进了阜阳。

同样,大家可以再看湛江800万人,奥园越西区域总经理跟我讲以前粤港澳和我们没什么关系,觉得老远,但现在马路通了就是粤港澳了。人多,基础设施和产业薄弱反倒是为未来打下机会。人够多的地方配方方面差一点没关系,因为配套地方可以搞起来的。

第四,关于政策演变逻辑。现在大家天天在猜,我隔三差五经常被行业里搞的一愣一愣的。有一天我刚下飞机发现有很多未接来电,是一家很大公司的总裁他跟我说政策明天就要出了,我说按道理不会吧,他说我有确切消息明天就会出了,结果等了多少个明天还是没有出。经常各种渠道各种信息,每个人都跟我说铁定,但我还是想和大家讲一下最简单的道理。因为你永远拿着所谓的独道消息来唬人还是挺吓人的。

政策会怎么走呢?我们一定要理解当下房地产行业,对国家来说都需要遵循最大公约性,影响尽量小的跌,操作尽量简单一点,效果同样也是可以的。这是什么呢?是“点撒”而非“片撒”、“面撒”。我们国家人太多了,空间太大了,搞个特别复杂的是很难的,所以一线稍微松一点,房价上涨的时候是利用了市场的逻辑把资金往一线引、二线引、三线引、四线引,所以房价一路往上走。

但房价下来是不一样的逻辑。现在是行政命令房价往下压。为什么上海大城市还在继续压呢?大城市继续压房价稍微放一点并没有改变强压中的惯性基调,你会发现继续压谁难受谁好受呢?难受的就那么几家开发商,大城市压的就那么几个在高位时拿着地王的开发商。但地方政府很开心、金融机构也很踏实,老百姓也觉得心里踏实,刚毕业的学生也很满意,这个时候只伤了一个小群体,你是政府会不会这么做?肯定这么做,因为你永远做不到让所有人都开心。我认为应该是这么做的,会继续压下去,不过压下去是以中央的名义还是地方政府自己搞呢?大原则自己都知道,这不会改变一线继续高压的状态,稍微涨一涨,原来想要亏那么多,但现在算一下可以少亏一点。

一线城市真正拿的地不多,这么一压对全国楼市象征性强压的作用是具有示范性的,而且一线城市地也不多,地王的企业也就那么几家,这样伤少部分人但是大部分人是满意的。一线城市是绝对不能放的,只能稍微松一点。一线放了的话二三四线放不放已经不重要了,因为一线一天可以涨30%,如果这样涨的话南京杭州会怎么办?自动前奔。从国家的角度也是算账,像调开发商增值税我个人认为还是有可能的,因为征收起来不难的,很容易,房地产的权重比较大。

我之前讲过房产税是面撒,见者有份,每人都挨一刀。房产税一征对宏观层面三个维度都有冲击,政治、经济、社会。政治不谈了,经济层面的三架马车(投资、消费、进出口),目前进出口的数据还比较漂亮,因为在征税之前倒逼涨,投资现在已经很高位了,再怎么跳也很难。房产税一旦开征还怎么削,不可能了。物业管理费和房产税之间缺一个零,一旦房产税征就意味着内需这件事情更加存在不确定性。现在外部环境很恶劣,要指望内需才可以,房产税一旦征收对内需的打压是极其大的,所以短期来讲房产税是不可能的事情。从经济的角度来讲对内需的冲击实在太大了,所以这个时间节点不合适。

大家看到现在所有的导向都是房住不炒,但利得税最容易执行,时间越短收的越多,所以我认为利得税是应该收的。房住不炒最好的办法是你敢炒房,你中间赚的多我一次性收你80%,让你炒?持有时间短收你80%,持有时间长一点收60%,持有时间再长一点收40%,这种是最应该收的,而且执行起来没有问题,因为是在交易环节收。

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